Die klügste Version von unsThe wisest version of us

Teil I: Der EssayPart I: The essay

Wie die klügste Version von uns denken würdeHow the wisest version of us would think

1. Der Engpass ist nicht die Technik1. The bottleneck is not the technology

Stellen wir uns die höchstentwickelte Version der Menschheit vor, die wir uns denken können, und geben wir ihr genau das, was wir heute haben: unsere Maschinen, unser Geld, unser Wissen, unsere halb fertigen Institutionen. Keine Fusionskraftwerke, keine Wundermaterialien, keine künstliche Superintelligenz. Nur uns, aber weiser. Was würde sie anders machen?Let us imagine the most highly developed version of humanity we can conceive of, and let us give it exactly what we have today: our machines, our money, our knowledge, our half finished institutions. No fusion power plants, no miracle materials, no artificial superintelligence. Just us, but wiser. What would it do differently?

Die überraschende Antwort: fast nichts an der Technik, fast alles an den Regeln. Denn der Engpass unserer Zivilisation ist längst nicht mehr das Können, sondern das Koordinieren. Wir erzeugen Solarstrom für vier bis sieben Cent pro Kilowattstunde, so günstig wie keine Energiequelle zuvor. Wir wissen seit über hundert Jahren, wie man Stadtviertel baut, die Menschen so sehr lieben, dass sie Höchstpreise zahlen, um dort wohnen zu dürfen. Wir können Häuser aus Holz errichten, Wärme aus Flüssen ziehen, Regen speichern statt ihn in Kanäle zu pressen. Nichts davon scheitert am Labor. Es scheitert an Zeithorizonten, Anreizen und der Frage, wer wen überstimmen darf.The surprising answer: almost nothing about the technology, almost everything about the rules. For the bottleneck of our civilization has long since stopped being what we can do; it is how we coordinate. We produce solar power for four to seven cents per kilowatt hour, cheaper than any energy source before it. For more than a hundred years we have known how to build neighborhoods that people love so much that they pay top prices to be allowed to live there. We can build houses from wood, draw heat from rivers, store rainwater instead of forcing it into drains. None of this fails in the laboratory. It fails on time horizons, incentives and the question of who is allowed to overrule whom.

Eine weisere Menschheit hätte deshalb keine glänzendere Skyline. Sie hätte bessere Verfahren. Ihre Radikalität läge nicht im Beton, sondern in den Regeln. Dieser Essay beschreibt, wie sie denken würde. Der zweite Teil des Dokuments übersetzt das Denken in eine konkrete Stadt für 100.000 Menschen, gerechnet mit heutigen Preisen und belegt mit heutigen Beispielen.A wiser humanity would therefore not have a shinier skyline. It would have better procedures. Its radicalism would lie not in the concrete, but in the rules. This essay describes how it would think. The second part of the document translates that thinking into a concrete city for 100.000 people, calculated with today's prices and supported by today's examples.

2. Drei Grundsätze2. Three principles

2.1 In Generationen rechnen, nicht in Quartalen2.1 Think in generations, not in quarters

Das erste Merkmal einer reifen Zivilisation wäre ihr Zeithorizont. Unsere wichtigsten Entscheidungen wirken über Jahrhunderte: Ildefons Cerdà zeichnete den Plan für Barcelonas Eixample im Jahr 1859, und noch heute leben dort rund 267.000 Menschen auf 7,5 Quadratkilometern in einem der begehrtesten Stadtgefüge Europas. Eine Straße, ein Schienenstrang, ein Blockraster überdauern jede Regierung, die sie beschlossen hat. Trotzdem treffen wir genau diese Entscheidungen im Rhythmus von Wahlperioden und Quartalsberichten.The first mark of a mature civilization would be its time horizon. Our most important decisions have effects that last for centuries: Ildefons Cerdà drew the plan for Barcelona's Eixample in 1859, and to this day around 267.000 people live there on 7,5 square kilometers in one of the most sought after urban fabrics in Europe. A street, a rail line, a block grid outlive every government that decided on them. And yet we make precisely these decisions in the rhythm of electoral terms and quarterly reports.

Die klügste Version von uns würde Institutionen bauen, die künftige Menschen vertreten: Zukunftsräte mit dem Recht, irreversible Entscheidungen zu verzögern und öffentlich zu prüfen, Haushaltsregeln, die Instandhaltung wie Schuldendienst behandeln, und die alte Frage der Haudenosaunee als Verwaltungsroutine: Was bedeutet diese Entscheidung für die siebte Generation nach uns? Wales leistet sich seit 2015 per Gesetz eine Beauftragte für künftige Generationen. Das ist keine Utopie, das ist ein Amt mit Briefkopf.The wisest version of us would build institutions that represent future people: future councils with the right to delay irreversible decisions and to review them publicly, budget rules that treat maintenance like debt service, and the old question of the Haudenosaunee as an administrative routine: what does this decision mean for the seventh generation after us? Since 2015, Wales has by law kept a Commissioner for Future Generations. That is not a utopia, it is an office with letterhead.

2.2 Mit der menschlichen Natur bauen, nicht gegen sie2.2 Build with human nature, not against it

Der zweite Grundsatz klingt bescheiden und ist der vielleicht folgenreichste: Diese Menschheit würde aufhören, einen neuen Menschen erschaffen zu wollen. Sie würde den vorhandenen ernst nehmen. Wir sind Wesen, die Bewegung brauchen, Grün, Gesichter, Zugehörigkeit, ein wenig Anerkennung und das Gefühl, gebraucht zu werden. Systeme, die dagegen arbeiten, verlieren immer, nur langsam und teuer.The second principle sounds modest and is perhaps the most consequential: this humanity would stop trying to create a new human being. It would take the existing one seriously. We are creatures who need movement, greenery, faces, belonging, a little recognition and the feeling of being needed. Systems that work against this always lose, only slowly and expensively.

Heute verdienen ganze Industrien an unseren Schwachstellen: an Zucker, an Bequemlichkeit, an Empörung. Die Antwort der Weisen wäre nicht Moralpredigt, sondern Architektur der Voreinstellung: Die gesunde Wahl muss die bequemste sein. Das niederländische Houten hat sein Straßennetz so gebaut, dass das Fahrrad fast immer den kürzesten Weg hat, das Auto den umständlichsten. Das Ergebnis ist kein Wunder der Willenskraft: 61 Prozent der Einwohner fahren mit dem Rad ins Zentrum, und niemand musste dafür erzogen werden. Menschen folgen dem Weg des geringsten Widerstands. Eine kluge Stadt legt diesen Weg dorthin, wo er allen nützt.Today whole industries make their money from our weak spots: from sugar, from convenience, from outrage. The answer of the wise would not be a moral sermon, but an architecture of defaults: the healthy choice must be the most convenient one. The Dutch town of Houten built its street network so that the bicycle almost always has the shortest route and the car the most awkward one. The result is no miracle of willpower: 61 percent of residents cycle into the center, and no one had to be educated to do so. People follow the path of least resistance. A wise city lays that path where it benefits everyone.

2.3 Preise, die die Wahrheit sagen2.3 Prices that tell the truth

Der dritte Grundsatz betrifft das Herz des Systems: die Preise. Ein Preis ist die stärkste Informationsmaschine, die die Menschheit je erfunden hat, aber unsere Preise lügen. Sie verschweigen, was ein Produkt die Atmosphäre kostet, die Böden, die Gesundheit, die Aufmerksamkeit unserer Kinder. Eine reife Ökonomie würde alle Kosten in den Preis holen und die Einnahmen sichtbar an alle zurückgeben: als Dividende, die jeden Monat auf dem Konto erscheint wie ein kleines Gehalt.The third principle concerns the heart of the system: prices. A price is the most powerful information machine humanity has ever invented, but our prices lie. They conceal what a product costs the atmosphere, the soils, our health, the attention of our children. A mature economy would bring all costs into the price and return the revenue visibly to everyone: as a dividend that appears in the account every month like a small salary.

Dass das funktioniert, zeigt die Schweiz seit Jahren: Die Lenkungsabgabe auf Brennstoffe liegt bei 120 Franken pro Tonne CO2, rund zwei Drittel der Einnahmen fließen pro Kopf an die Bevölkerung zurück, verrechnet über die Krankenkassenprämie, 2026 sind es 61,80 Franken pro Person. Wie wichtig die Sichtbarkeit dieser Rückzahlung ist, zeigt das Gegenbeispiel Kanada: Dort existierte eine großzügige Klimadividende von bis zu 1.800 kanadischen Dollar im Jahr für eine vierköpfige Familie in Alberta, doch kaum jemand nahm sie als solche wahr. Der Preis wurde zum Feindbild, die Dividende blieb unsichtbar, und im April 2025 wurde das ganze System abgeschafft. Deutschland wiederum erhebt 2026 einen CO2-Preis von 55 bis 65 Euro pro Tonne, aber das versprochene Klimageld ist bis heute nicht eingeführt; im März 2026 lehnte der Bundestag einen entsprechenden Antrag ab. Die Lehre der klügeren Version von uns wäre schlicht: Wahrheit in den Preis, Dividende auf das Konto, beides gut sichtbar. Wer nur das eine tut, verliert die Menschen.That this works has been shown by Switzerland for years: the steering levy on fuels is 120 francs per tonne of CO2, around two thirds of the revenue flows back to the population per capita, offset through the health insurance premium; in 2026 it amounts to 61,80 francs per person. How important the visibility of this repayment is is shown by the counterexample of Canada: there existed a generous climate dividend of up to 1.800 Canadian dollars a year for a family of four in Alberta, yet hardly anyone perceived it as such. The price became the enemy, the dividend stayed invisible, and in April 2025 the whole system was abolished. Germany, in turn, is levying a CO2 price of 55 to 65 euros per tonne in 2026, but the promised climate payout has still not been introduced; in March 2026 the Bundestag rejected a corresponding motion. The lesson of the wiser version of us would be simple: truth into the price, dividend into the account, both clearly visible. Whoever does only one of the two loses the people.

3. Das System: entscheiden, messen, vorsorgen3. The system: decide, measure, provide

3.1 Polyzentrisch statt zentral3.1 Polycentric instead of central

Wie würde diese Menschheit regieren? Vermutlich enttäuschend unspektakulär: ohne Weltregierung, ohne Technokratenrat, ohne die eine große Lösung. Die Politikwissenschaftlerin Elinor Ostrom erhielt 2009 den Nobelpreis für den Nachweis, dass Menschen Gemeingüter am besten in vielschichtigen, überlappenden Einheiten verwalten, in denen die Betroffenen selbst Regeln setzen und durchsetzen. Genau so sähe das System aus: Entscheidungen fallen auf der niedrigsten Ebene, die das Problem umfassen kann. Die Straße gehört der Nachbarschaft, das Netz der Stadt, der Fluss der Region, die Atmosphäre allen. Nur das Planetare, Klima, Pandemien, Ozeane, riskante Technologien, würde global koordiniert, dafür aber verbindlich.How would this humanity govern? Presumably in a disappointingly unspectacular way: without a world government, without a council of technocrats, without the one great solution. The political scientist Elinor Ostrom received the Nobel Prize in 2009 for showing that people manage common goods best in layered, overlapping units in which those affected set and enforce the rules themselves. That is exactly what the system would look like: decisions are made at the lowest level that can encompass the problem. The street belongs to the neighborhood, the grid to the city, the river to the region, the atmosphere to everyone. Only the planetary matters, climate, pandemics, oceans, risky technologies, would be coordinated globally, but there in a binding way.

3.2 Das Los neben der Wahl3.2 The lot alongside the vote

Die auffälligste Neuerung wäre wohl die Rückkehr eines sehr alten Instruments: des Losverfahrens. Gewählte Politik ist gut darin, Interessen zu bündeln, und schlecht darin, langfristige Fragen gegen den Lärm des Tages zu entscheiden. Geloste Bürgerräte können genau das. Irland ließ 99 zufällig ausgewählte Bürgerinnen und Bürger monatelang über das Abtreibungsverbot beraten, ein Thema, an dem sich das Parlament jahrzehntelang die Zähne ausgebissen hatte; das anschließende Referendum bestätigte die Empfehlung mit 66,4 Prozent. Frankreich ließ 150 Geloste ein Klimaprogramm mit 149 Vorschlägen erarbeiten. Die Deutschsprachige Gemeinschaft Belgiens leistet sich seit 2019 als erste Region der Welt einen permanenten Bürgerdialog, dessen Empfehlungen das Parlament öffentlich beantworten muss. Die OECD zählt inzwischen mehr als 80.000 geloste Teilnehmende in solchen Verfahren weltweit; die Zahl der dauerhaft eingerichteten Gremien stieg allein zwischen 2020 und 2023 von 22 auf 41. Die weise Menschheit würde das nicht als Experiment behandeln, sondern als zweite Kammer des Alltags: Wahl für die Richtung, Los für die Zumutungen.The most striking innovation would probably be the return of a very old instrument: selection by lot. Elected politics is good at bundling interests and bad at deciding long term questions against the noise of the day. Citizens' assemblies chosen by lot can do exactly that. Ireland let 99 randomly selected citizens deliberate for months on the abortion ban, a subject on which parliament had broken its teeth for decades; the subsequent referendum confirmed the recommendation with 66,4 percent. France had 150 people chosen by lot draw up a climate program with 149 proposals. Since 2019, the German speaking Community of Belgium has, as the first region in the world, maintained a permanent citizens' dialogue, whose recommendations parliament must answer publicly. The OECD now counts more than 80.000 participants chosen by lot in such processes worldwide; the number of permanently established bodies rose between 2020 and 2023 alone from 22 to 41. The wise humanity would treat this not as an experiment, but as a second chamber of everyday life: the vote for direction, the lot for the hard demands.

3.3 Transparenz für die Macht, Privatheit für die Menschen3.3 Transparency for power, privacy for people

Bei den Daten würde sie ein Prinzip umdrehen, das wir verkehrt herum leben: Heute sind Bürger gläsern und Institutionen verschlossen. Dort wäre es umgekehrt. Jeder öffentliche Euro maschinenlesbar, jeder Algorithmus, der über Menschen entscheidet, prüfbar, jede Lobbybegegnung protokolliert. Und zugleich ein harter Schutzraum um das Innenleben der Einzelnen, ihre Bewegungen, ihre Aufmerksamkeit. Aufmerksamkeit würde behandelt wie Trinkwasser: als Gemeingut, das man nicht unbegrenzt abpumpen darf, schon gar nicht bei Kindern.On data it would reverse a principle we live back to front: today citizens are transparent and institutions are opaque. There it would be the other way around. Every public euro machine readable, every algorithm that decides over people auditable, every lobbying encounter on record. And at the same time a firm protected space around the inner life of individuals, their movements, their attention. Attention would be treated like drinking water: as a common good that may not be pumped out without limit, least of all from children.

3.4 Messen, was zählt3.4 Measure what counts

Gemessen würde anders. Das Bruttoinlandsprodukt bliebe als Tachometer in Gebrauch, aber niemand würde es mehr mit dem Ziel der Reise verwechseln. Amsterdam richtet seine Stadtentwicklung seit 2020 am Donut-Modell aus, das soziale Mindeststandards und ökologische Obergrenzen in einem Bild vereint. Neuseeland stellte 2019 den ersten Wohlfahrtshaushalt der Welt auf und lenkte allein 1,9 Milliarden Neuseeland-Dollar in psychische Gesundheit. Bhutan misst seit Jahrzehnten ein Bruttonationalglück und verankerte es 2008 in der Verfassung. Man muss diese Ansätze nicht romantisieren, um ihren Kern zu übernehmen: Ein Gemeinwesen steuert dorthin, wohin seine Kennzahlen zeigen. Wer nur Geld misst, bekommt nur Geld.Measurement would be different. Gross domestic product would remain in use as a speedometer, but no one would confuse it any longer with the destination of the journey. Since 2020, Amsterdam has aligned its urban development with the doughnut model, which unites social minimum standards and ecological ceilings in a single picture. In 2019 New Zealand drew up the world's first wellbeing budget and channelled 1,9 billion New Zealand dollars into mental health alone. Bhutan has measured a gross national happiness for decades and anchored it in its constitution in 2008. One need not romanticize these approaches in order to adopt their core: a polity steers toward where its indicators point. Whoever measures only money gets only money.

3.5 Der Ruhm des Unspektakulären3.5 The glory of the unspectacular

Und schließlich würde diese Menschheit massiv in das Langweilige investieren: Instandhaltung, Prävention, Verwaltung, Wasserleitungen. Die größten Lebensverlängerungen der Geschichte kamen nicht aus dem Operationssaal, sondern aus der Kanalisation. Kopenhagen rechnete nach dem Jahrhundertregen von 2011, der Schäden von über sechs Milliarden Kronen anrichtete, zwei Wege durch: Der Schutz der Stadt mit Parks, Mulden und blau-grünen Straßen kostet sieben bis neun Milliarden Kronen weniger als dieselbe Schutzwirkung aus reinen Betonkanälen und macht die Stadt nebenbei schöner. Vorsorge ist fast immer der beste Kauf, den ein Gemeinwesen tätigen kann. Sie hat nur keine Eröffnungsfeier. Eine reife Zivilisation würde lernen, das Unsichtbare zu feiern: Sie würde Brückenwarte ehren wie wir Stararchitekten.And finally this humanity would invest massively in the boring things: maintenance, prevention, administration, water mains. The greatest extensions of life in history came not from the operating theatre, but from the sewer. After the once in a century rain of 2011, which caused damage of over six billion kroner, Copenhagen calculated two paths: protecting the city with parks, swales and blue green streets costs seven to nine billion kroner less than the same protective effect from pure concrete drains, and it makes the city more beautiful into the bargain. Prevention is almost always the best purchase a polity can make. It just has no opening ceremony. A mature civilization would learn to celebrate the invisible: it would honor bridge keepers the way we honor star architects.

4. Die Methode: wachsen lassen statt fertig planen4. The method: let it grow instead of planning it finished

Wie würde diese Menschheit nun tatsächlich bauen? Zuerst würde sie eine Versuchung ablegen, an der gerade die Klügsten scheitern: die Versuchung des großen Wurfs. Die Stadtdenkerin Jane Jacobs hat es vor sechzig Jahren gezeigt, und jede Epoche liefert neue Belege: Städte sind gewachsene Ordnungen, keine Maschinen. Wer sie am Reißbrett vollendet, bekommt Kulissen. Das aktuellste Beispiel liefert Saudi-Arabien: The Line wurde als 170 Kilometer langer Spiegelbau für anderthalb Millionen Menschen angekündigt, veranschlagt mit 500 Milliarden Dollar. Stand heute ist von 170 Kilometern ein Abschnitt von 2,4 Kilometern übrig, die Zielbevölkerung der ersten Phase wurde auf 300.000 reduziert, und interne Schätzungen der Gesamtkosten, die bis in die Billionen reichen, werden offiziell dementiert. Der Fehler liegt nicht in mangelndem Geld. Er liegt in der Annahme, man könne eine Stadt beschließen wie ein Produkt.How, then, would this humanity actually build? First it would set aside a temptation on which precisely the cleverest people founder: the temptation of the grand gesture. The urban thinker Jane Jacobs showed it sixty years ago, and every era supplies fresh evidence: cities are grown orders, not machines. Whoever completes them on the drawing board gets stage sets. The most recent example comes from Saudi Arabia: The Line was announced as a 170 kilometer long mirror building for one and a half million people, budgeted at 500 billion dollars. As of today, of 170 kilometers a stretch of 2,4 kilometers remains, the target population of the first phase has been reduced to 300.000, and internal estimates of the total cost, reaching into the trillions, are officially denied. The error does not lie in a lack of money. It lies in the assumption that one can decree a city like a product.

Die weisere Methode ist unscheinbarer: viele kleine Wetten, schnelle Rückmeldung, Skalierung des Bewährten. Barcelonas Superblocks begannen mit Farbe auf dem Asphalt und Pflanzkübeln; erst als die Messwerte und die Nachbarschaften überzeugt waren, kamen Bagger. Wien baut die Seestadt Aspern seit 2009 in Etappen über zwei Jahrzehnte, und die U-Bahn fuhr dort schon, als die ersten Bewohner einzogen. Paris hat seine Verkehrswende nicht als Endzustand verkündet, sondern Jahr für Jahr Spuren, Schulstraßen und Radwege nachgelegt. Dahinter steht eine Haltung, die man institutionalisierte Bescheidenheit nennen könnte: Wir wissen weniger, als wir glauben, also bevorzugen wir umkehrbare Schritte, bauen Redundanz ein, halten Reserven und lassen Raum für das Ungeplante. Effizienz ist wunderbar, bis der erste Sturm kommt. Dann zahlt sich Puffer aus.The wiser method is more inconspicuous: many small bets, quick feedback, scaling up what has proven itself. Barcelona's superblocks began with paint on the asphalt and planters; only once the measurements and the neighborhoods were convinced did the diggers arrive. Since 2009 Vienna has been building the lakeside district of Aspern in stages over two decades, and the metro was already running there when the first residents moved in. Paris did not proclaim its transport transition as a final state, but added lanes, school streets and cycle paths year after year. Behind this stands an attitude one might call institutionalized modesty: we know less than we think, so we prefer reversible steps, build in redundancy, hold reserves and leave room for the unplanned. Efficiency is wonderful until the first storm comes. Then the buffer pays off.

Und diese Menschheit würde einen Begriff rehabilitieren, der in Fachkreisen als sentimental gilt: Schönheit. Nicht als Dekor, sondern als Infrastruktur. Orte, die Menschen schön finden, werden gepflegt, verteidigt, über Generationen bewohnt und weitergereicht; hässliche Orte werden abgeschrieben, gemieden und nach vierzig Jahren abgerissen. Die dauerhafteste Form von Nachhaltigkeit ist Liebe zum Ort. Deshalb würde sie Proportion, Material und Straßenraum so ernst nehmen wie Statik: gebaut wird, was man in hundert Jahren noch reparieren und in zweihundert noch mögen kann.And this humanity would rehabilitate a term that expert circles consider sentimental: beauty. Not as decoration, but as infrastructure. Places that people find beautiful are cared for, defended, inhabited across generations and handed on; ugly places are written off, avoided and demolished after forty years. The most durable form of sustainability is love of place. That is why it would take proportion, material and the space of the street as seriously as structural engineering: what gets built is what can still be repaired in a hundred years and still be liked in two hundred.

5. Der Beweis liegt schon herum5. The proof is already lying around

Das Bemerkenswerte an dieser ganzen Skizze ist: Kein einziges Element ist erfunden. Alles existiert, verstreut über den Kontinent, in Betrieb, mit Messwerten.The remarkable thing about this whole sketch is that not a single element is invented. Everything exists, scattered across the continent, in operation, with measurements.

Paris hat den Autoverkehr seit 2002 etwa halbiert und seit 2014 über 1.000 Kilometer Radinfrastruktur aufgebaut; inzwischen werden innerhalb der Stadtgrenzen 11,2 Prozent der Wege mit dem Rad zurückgelegt und nur noch 4,3 Prozent mit dem Auto. Das Radprogramm der Jahre 2015 bis 2020 kostete rund 150 Millionen Euro, ein Bruchteil eines einzigen Autobahnkreuzes. Barcelona maß im umgebauten Viertel Sant Antoni 25 Prozent weniger Stickstoffdioxid; Gesundheitsforscher errechneten, dass ein Vollausbau der Superblocks in der ganzen Stadt jährlich rund 667 vorzeitige Todesfälle vermeiden würde. Die 2023 fertiggestellten grünen Achsen im Eixample schufen für 41,9 Millionen Euro 58.000 Quadratmeter neuen Fußgängerraum und pflanzten 400 Bäume.Since 2002 Paris has roughly halved car traffic and since 2014 has built more than 1.000 kilometers of cycling infrastructure; within the city limits 11,2 percent of trips are now made by bicycle and only 4,3 percent by car. The cycling program of the years 2015 to 2020 cost around 150 million euros, a fraction of a single motorway interchange. In the rebuilt district of Sant Antoni, Barcelona measured 25 percent less nitrogen dioxide; health researchers calculated that a full build out of the superblocks across the whole city would avoid around 667 premature deaths a year. The green axes in the Eixample, completed in 2023, created 58.000 square meters of new pedestrian space for 41,9 million euros and planted 400 trees.

Wien zeigt seit einem Jahrhundert, dass Wohnen bezahlbar bleibt, wenn die Stadt Boden und Bestand hält: Rund die Hälfte der zwei Millionen Wiener lebt in Gemeinde- oder geförderten Wohnungen, die Durchschnittsmiete liegt bei 10,30 Euro je Quadratmeter, in München sind es 19,40. Seit 2019 gilt zudem: Wird neues Wohnbauland gewidmet, müssen zwei Drittel der Fläche dem geförderten Wohnbau gehören. Ulm kauft seit 1890 systematisch Boden, besitzt heute rund 4.500 Hektar und erteilt Baurecht erst, wenn die Fläche der Stadt gehört; Basel vergibt städtischen Boden in rund 700 Erbbauverträgen; in Singapur wohnen 76 Prozent der Bevölkerung in öffentlich gebauten Wohnungen auf 99-Jahres-Pacht. Bezahlbares Wohnen ist kein Naturereignis. Es ist Bodenpolitik mit langem Atem.For a century Vienna has shown that housing stays affordable when the city holds land and building stock: around half of the two million Viennese live in municipal or subsidized apartments, the average rent is 10,30 euros per square meter, while in Munich it is 19,40. Since 2019 the rule has also applied: when new residential land is zoned, two thirds of the area must go to subsidized housing. Since 1890 Ulm has systematically bought land, today owns around 4.500 hectares and grants building rights only once the land belongs to the city; Basel allocates municipal land in around 700 ground lease contracts; in Singapore 76 percent of the population live in publicly built apartments on 99 year leases. Affordable housing is not a force of nature. It is land policy with a long breath.

Freiburg legt 33 Prozent seiner Wege mit dem Rad zurück und nur noch 24 Prozent im Auto; im Stadtteil Vauban kommen auf 1.000 Einwohner nur rund 170 Privatautos, geparkt in Quartiersgaragen am Rand, während die Wohnstraßen den Kindern gehören. Dänemark heizt rund zwei Drittel seiner Haushalte mit Fernwärme; in Esbjerg versorgt seit Ende 2024 eine 70-Megawatt-Wärmepumpe 25.000 Haushalte mit Wärme aus Meerwasser, und saisonale Erdbeckenspeicher kosten dort ab etwa 30 Euro pro Kubikmeter. Das Allgäudorf Wildpoldsried erzeugt ein Mehrfaches seines eigenen Strombedarfs aus Wind, Sonne und Biogas und lebt gut davon. Und Kopenhagen baut seinen Regenschutz als Parklandschaft, weil das billiger ist als Beton.Freiburg makes 33 percent of its trips by bicycle and only 24 percent by car; in the Vauban district there are only around 170 private cars per 1.000 residents, parked in district garages at the edge, while the residential streets belong to the children. Denmark heats around two thirds of its households with district heating; in Esbjerg a 70 megawatt heat pump has supplied 25.000 households with heat from seawater since the end of 2024, and seasonal pit heat storages there cost from about 30 euros per cubic meter. The Allgäu village of Wildpoldsried generates several times its own electricity demand from wind, sun and biogas and lives well from it. And Copenhagen builds its rain protection as a park landscape, because that is cheaper than concrete.

Man kann es so zusammenfassen: Die Stadt der klügsten Version von uns ist längst gebaut. Sie steht nur in Einzelteilen in fünfzehn Ländern herum. Was fehlt, ist der Ort, an dem jemand die Teile zusammensetzt. Genau das versucht Teil II.One can sum it up like this: the city of the wisest version of us has long since been built. It just stands around in single parts in fifteen countries. What is missing is the place where someone puts the parts together. That is exactly what Part II attempts.

6. Der Brief, den sie uns schreiben würde6. The letter it would write to us

Würde diese Menschheit uns beraten, käme vermutlich kein Manifest, sondern ein kurzer, fast ernüchternder Brief. Er würde ungefähr so klingen:If this humanity advised us, it would probably send not a manifesto, but a short, almost sobering letter. It would sound roughly like this:

Ihr habt alles, was ihr braucht. Lasst eure Preise die Wahrheit sagen und zahlt den Erlös sichtbar an alle zurück, sonst zerbricht euch die Gerechtigkeitsfrage. Erlaubt die Stadt, die ihr liebt: die mittelhohe, gemischte, begrünte; das meiste davon verbietet heute schlicht euer Baurecht. Kauft Boden, bevor ihr Baurecht schafft, und gebt ihn nie wieder her, nur in Pacht. Pflanzt Bäume und baut Trams; beides wirkt hundert Jahre. Schützt die Aufmerksamkeit eurer Kinder wie euer Trinkwasser. Lost Bürgerräte aus und gebt ihnen die Fragen, vor denen sich eure Parteien drücken. Haltet instand, was ihr habt; Ruhm liegt im Reparieren. Messt, was ihr wirklich wollt, nicht nur, was sich leicht zählen lässt. Traut der Schönheit; sie ist die billigste Versicherung gegen den Abriss. Und habt Geduld: Der Zinseszins arbeitet auch für Zivilisationen. Beginnt heute, klein, überall.You have everything you need. Let your prices tell the truth and pay the proceeds back visibly to everyone, or the question of fairness will break you apart. Allow the city you love: the mid rise, the mixed, the green one; most of it is today simply forbidden by your building law. Buy land before you create building rights, and never give it away again, only on lease. Plant trees and build trams; both work for a hundred years. Protect the attention of your children like your drinking water. Draw citizens' assemblies by lot and give them the questions your parties duck. Maintain what you have; glory lies in repairing. Measure what you truly want, not just what is easy to count. Trust in beauty; it is the cheapest insurance against demolition. And have patience: compound interest works for civilizations too. Begin today, small, everywhere.

Das Provozierende an diesem Brief ist seine Bescheidenheit. Nichts darin wartet auf eine Erfindung. Man würde diese Zivilisation nicht an ihrer Skyline erkennen, sondern daran, wie es sich anfühlt, in ihr ein Kind zu sein, alt zu werden oder zu widersprechen.The provocative thing about this letter is its modesty. Nothing in it waits for an invention. You would not recognize this civilization by its skyline, but by how it feels to be a child in it, to grow old, or to disagree.

Teil II: Die ModellstadtPart II: The model city

NEULAND. Ein Konzept für 100.000 Menschen, gerechnet mit heutigen PreisenNEULAND. A concept for 100.000 people, calculated with today's prices

7. Warum eine Modellstadt, und wo sie stünde7. Why a model city, and where it would stand

Eine Modellstadt ist kein Fluchtort und kein Denkmal. Sie ist ein Maßstab: ein Ort, an dem alle Einzelteile aus Teil I gleichzeitig in Betrieb sind, damit jede bestehende Stadt sehen kann, was möglich ist und was es kostet. Genau deshalb beginnt dieses Konzept mit einer Absage an die romantischste Idee: die Stadt auf der grünen Wiese im Nirgendwo. Städte leben von Anschluss, an Arbeitsmärkte, Kliniken, Universitäten, Freundschaften. NEULAND entstünde deshalb als neuer Stadtteil neben einer bestehenden Mittelstadt in einer angespannten Metropolregion, an einer leistungsfähigen Bahnstrecke mit 30 bis 45 Minuten Fahrzeit zur Metropole, bevorzugt unter Einbeziehung von Konversionsflächen, etwa eines aufgegebenen Kasernen- oder Industrieareals. So wächst die neue Stadt wie ein Jahresring am Bestand, statt ihm Konkurrenz zu machen.A model city is neither a place of refuge nor a monument. It is a benchmark: a place where all the single parts from Part I are in operation at once, so that every existing city can see what is possible and what it costs. That is precisely why this concept begins with a refusal of the most romantic idea: the city on the green field in the middle of nowhere. Cities live from connection, to labor markets, clinics, universities, friendships. NEULAND would therefore arise as a new district next to an existing medium sized city in a strained metropolitan region, on a high capacity rail line with 30 to 45 minutes' travel time to the metropolis, preferably making use of conversion sites, such as an abandoned barracks or industrial area. In this way the new city grows like an annual ring on the existing stock, instead of competing with it.

Getragen würde das Projekt von einer kommunalen Entwicklungsgesellschaft nach dem Vorbild der Wien 3420 aspern Development AG und der HafenCity Hamburg GmbH: Sie kauft den Boden, plant in Etappen, vergibt Baufelder und behält die Bodenerträge dauerhaft für die Allgemeinheit. Beide Vorbilder zeigen die Größenordnung: Die Seestadt Aspern entwickelt 240 Hektar für über 25.000 Einwohner mit rund fünf Milliarden Euro Gesamtinvestitionen; die HafenCity band rund drei Milliarden Euro öffentliche und etwa zehn Milliarden private Investitionen und refinanzierte die öffentliche Seite weitgehend aus Grundstückserlösen. NEULAND ist viermal so groß wie Aspern gedacht, folgt aber derselben Logik: erst der Boden, dann das Recht, dann die Bahn, dann die Häuser.The project would be carried by a municipal development company modelled on Wien 3420 aspern Development AG and HafenCity Hamburg GmbH: it buys the land, plans in stages, allocates building plots and keeps the land returns permanently for the public. Both models show the scale: the Aspern lakeside district is developing 240 hectares for over 25.000 residents with around five billion euros in total investment; the HafenCity tied up around three billion euros of public and about ten billion of private investment and largely refinanced the public side out of land sale proceeds. NEULAND is conceived four times as large as Aspern, but follows the same logic: first the land, then the right, then the railway, then the houses.

Alle Zahlen dieses Teils sind eine Modellrechnung: Sie beruhen auf belegten Einheitswerten aus realen Projekten der Jahre 2024 bis 2026, die im Anhang mit Quellen dokumentiert sind, und auf offen ausgewiesenen Annahmen. Sie sollen die Größenordnung richtig treffen, nicht die zweite Nachkommastelle.All figures in this part are a model calculation: they rest on documented unit values from real projects of the years 2024 to 2026, set out with sources in the appendix, and on openly stated assumptions. They are meant to get the order of magnitude right, not the second decimal place.

8. Stadtstruktur und Fläche: dicht, grün, in fünf Quartieren8. Urban structure and area: dense, green, in five districts

NEULAND besteht aus fünf Quartieren mit je rund 20.000 Menschen, aufgereiht an einer zentralen Tramachse wie Perlen an einer Schnur. Jedes Quartier hat ein eigenes Zentrum mit Markt, Schule, Bibliothek und Bad, sodass der Alltag zu Fuß funktioniert und die Tram für die Wege zwischen den Quartieren da ist. Die Bautypologie ist bewusst unspektakulär, weil sie sich seit 150 Jahren bewährt: geschlossene Blockränder mit vier bis sieben Geschossen, ruhige grüne Höfe innen, öffentliche Erdgeschosse außen. Diese Form erreicht hohe Dichte ohne Hochhäuser, spendet Schatten, bricht Wind und schafft jene klaren Straßenräume, die Menschen intuitiv als Stadt lesen.NEULAND consists of five districts of around 20.000 people each, strung along a central tram axis like pearls on a string. Each district has its own center with a market, school, library and swimming bath, so that everyday life works on foot and the tram is there for the journeys between the districts. The building typology is deliberately unspectacular, because it has proven itself for 150 years: closed block perimeters of four to seven storeys, quiet green courtyards inside, public ground floors outside. This form achieves high density without towers, provides shade, breaks the wind and creates those clear street spaces that people intuitively read as a city.

Wie viel Dichte ist gemeint? Mehr als im deutschen Durchschnitt, deutlich weniger als in den dichtesten Vierteln Europas. Zur Einordnung:How much density is meant? More than the German average, distinctly less than in the densest districts of Europe. For orientation:

Rechnerisch ergäbe das rund 9.500 Einwohner je Quadratkilometer in der Kernstadt, also mehr als der deutsche Durchschnitt und zugleich deutlich weniger als in den dichtesten Vierteln europäischer Metropolen.On paper this would yield around 9.500 residents per square kilometer in the core city, that is more than the German average and at the same time distinctly less than in the densest districts of European metropolises.

NEULAND liegt damit zwischen Vauban und Paris: dicht genug, dass Tram, Läden und Schulen sich tragen, locker genug für Höfe, Bäume und Himmel. Ein Viertel der Kernstadt bleibt als Parks, Grünzüge und Wasserflächen unbebaut, und dieses Grün ist zugleich die Regenversicherung der Stadt: Nach Kopenhagener Vorbild wird Starkregen nicht in Rohre gezwungen, sondern in Mulden, Teichen und tiefergelegten Parks gespeichert, denn die blau-grüne Lösung war dort um sieben bis neun Milliarden Kronen günstiger als der gleiche Schutz aus Kanalbeton. Jeder der rund 40.000 Stadtbäume steht in einem Schwammstadt-Standort, der Wasser hält statt es abzuleiten.NEULAND thus lies between Vauban and Paris: dense enough for the tram, shops and schools to sustain themselves, loose enough for courtyards, trees and sky. A quarter of the core city stays unbuilt as parks, green corridors and water surfaces, and this greenery is at the same time the city's rain insurance: following the Copenhagen model, heavy rain is not forced into pipes but stored in swales, ponds and sunken parks, for the blue green solution there was seven to nine billion kroner cheaper than the same protection from drainage concrete. Each of the roughly 40.000 urban trees stands in a sponge city location that holds water instead of draining it away.

Dazu außerhalb der Kernstadt: rund 500 ha Gürtel für Landwirtschaft, Agri-Photovoltaik und Naherholung.In addition, outside the core city: around 500 ha of belt for agriculture, agri photovoltaics and local recreation.

9. Mobilität: die Stadt der kurzen Wege, ernst gemeint9. Mobility: the city of short distances, meant seriously

Das Mobilitätssystem folgt einer einzigen Prüffrage, dem 8-80-Test: Kann ein achtjähriges Kind und eine achtzigjährige Person jeden Alltagsweg allein, sicher und gern zurücklegen? Daraus ergibt sich alles Weitere. Kein Wohnhaus liegt weiter als 300 Meter von einer Tramhaltestelle oder 500 Meter von einem Quartierszentrum entfernt. Die beiden Tramlinien mit zusammen 14 Kilometern verbinden die fünf Quartiere untereinander und mit dem Regionalbahnhof, der die Stadt im Viertelstundentakt an die Metropole anschließt. Das Radnetz umfasst 60 Kilometer baulich geschützter Wege, dazu kommen durchgehend fahrradfreundliche Wohnstraßen nach dem Vorbild von Houten, wo das Netz so geschnitten ist, dass das Rad fast immer den kürzesten Weg hat.The mobility system follows a single test question, the 8-80 test: can an eight year old child and an eighty year old person make every everyday journey alone, safely and gladly? Everything else follows from that. No dwelling lies more than 300 meters from a tram stop or 500 meters from a district center. The two tram lines, 14 kilometers together, connect the five districts with one another and with the regional station, which links the city to the metropolis every quarter of an hour. The cycle network comprises 60 kilometers of physically protected paths, plus consistently bicycle friendly residential streets modelled on Houten, where the network is cut so that the bicycle almost always has the shortest route.

Das Auto wird nicht verboten, es verliert nur seine Privilegien. Es gibt rund 150 private Stellplätze je 1.000 Einwohner, gebündelt in Quartiersgaragen am Rand der Quartiere, wie in Freiburg-Vauban, wo dieses Modell seit 25 Jahren funktioniert und die Pkw-Dichte bei etwa 170 je 1.000 Einwohnern liegt. Wer ein Auto besitzt, parkt es dort zum Vollkostenpreis; ein Stellplatz kostet in dieser Bauform real 23.000 bis 25.000 Euro, und diesen Preis trägt, wer ihn nutzt, nicht die Miete aller. Die Wohnstraßen selbst gehören Fußgängern, Kindern, Lieferverkehr im Schritttempo und den Bäumen. Carsharing, Lastenräder und ein Nachtlogistik-Hub decken den Rest. Der Ziel-Modal-Split von 35 Prozent Fuß, 30 Prozent Rad, 25 Prozent ÖPNV und 10 Prozent Auto ist ambitioniert, aber nicht utopisch: Paris ist intra muros heute bei 4,3 Prozent Autoanteil an den Wegen, Freiburg fährt 33 Prozent Rad, und beide Städte mussten dafür einen Bestand umbauen, während NEULAND von Anfang an richtig gebaut wird.The car is not banned, it only loses its privileges. There are around 150 private parking spaces per 1.000 residents, bundled in district garages at the edge of the districts, as in Freiburg-Vauban, where this model has worked for 25 years and car density is about 170 per 1.000 residents. Whoever owns a car parks it there at full cost price; a parking space in this form of construction really costs 23.000 to 25.000 euros, and that price is borne by whoever uses it, not by everyone's rent. The residential streets themselves belong to pedestrians, children, delivery traffic at walking pace and the trees. Car sharing, cargo bikes and a night logistics hub cover the rest. The target modal split of 35 percent walking, 30 percent cycling, 25 percent public transport and 10 percent car is ambitious, but not utopian: within its walls Paris today has a 4,3 percent car share of trips, Freiburg cycles 33 percent, and both cities had to rebuild an existing fabric for it, while NEULAND is built correctly from the start.

Einheitskosten: Tram ca. 30 Mio. €/km (aktuelle deutsche Projekte wie Kiel, Erlangen, Regensburg liegen bei 27 bis 32 Mio. €/km, Bundesförderung nach GVFG bis 75 % möglich); Radwege ca. 1,5 Mio. €/km; Stellplatz in Quartiersgarage ca. 24.000 €.Unit costs: tram approx. 30 million €/km (current German projects such as Kiel, Erlangen, Regensburg lie at 27 to 32 million €/km, federal funding under the GVFG possible up to 75 %); cycle paths approx. 1,5 million €/km; parking space in a district garage approx. 24.000 €.

10. Energie, Wasser, Stoffe: bilanziell hundert Prozent, ohne Exotik10. Energy, water, materials: one hundred percent on balance, without exotics

NEULAND ist eine vollelektrische Stadt mit einem großen Wärmenetz. Der gesamte Jahresbedarf liegt in der Modellrechnung bei rund 330 Gigawattstunden Strom, und er wird durch drei Quellen mehr als gedeckt: Photovoltaik auf nahezu jedem Dach, Agri-Photovoltaik im Gürtel und eine Beteiligung an regionalen Windparks, die vor allem den Winter trägt. Das ist keine kühne Annahme, sondern Stand der Technik zu bekannten Preisen: Photovoltaik liefert in Deutschland rund 900 bis 980 Kilowattstunden je installiertem Kilowatt und Jahr, Freiflächenstrom kostet nach Fraunhofer ISE 4 bis 7 Cent je Kilowattstunde, und Großbatterien sind zwischen 2010 und 2025 um über 90 Prozent billiger geworden.NEULAND is a fully electric city with a large heat network. In the model calculation the entire annual demand is around 330 gigawatt hours of electricity, and it is more than covered by three sources: photovoltaics on almost every roof, agri photovoltaics in the belt and a stake in regional wind farms, which above all carries the winter. This is no bold assumption, but the state of the art at known prices: in Germany photovoltaics deliver around 900 to 980 kilowatt hours per installed kilowatt per year, ground mounted power costs, according to Fraunhofer ISE, 4 to 7 cents per kilowatt hour, and large batteries became more than 90 percent cheaper between 2010 and 2025.

Der Überschuss von rund 15 % ist Reserve für schwache Wetterjahre und Netzdienstleistungen. Tages-Ausgleich über einen Batteriespeicher von 250 MWh; Anbindung an das Verbundnetz bleibt selbstverständlich bestehen.The surplus of around 15 % is a reserve for weak weather years and grid services. Daily balancing via a battery storage of 250 MWh; connection to the interconnected grid naturally remains in place.

Die Wärme kommt zu 70 Prozent aus einem Niedertemperatur-Wärmenetz nach dänischem Vorbild, gespeist von Großwärmepumpen aus Fluss- oder Abwasser, wie sie in Mannheim seit 2023 laufen und in Esbjerg seit Ende 2024 25.000 Haushalte aus Meerwasser versorgen, ergänzt um Solarthermie und einen saisonalen Erdbeckenspeicher von rund 300.000 Kubikmetern. Solche Speicher kosten in Dänemark ab etwa 30 Euro je Kubikmeter, das ist Sommerwärme für den Winter zum Preis eines Einfamilienhauses pro tausend Haushalte. Die restlichen 30 Prozent der Gebäude, vor allem am Stadtrand, heizen mit dezentralen Wärmepumpen, deren Jahresarbeitszahlen im Neubau bei 4 und höher liegen. Da alle Gebäude auf Effizienzhaus-40-Niveau gebaut werden, bleibt der Wärmebedarf mit rund 210 Gigawattstunden pro Jahr überschaubar; zum Vergleich: ein unsanierter Altbaubestand gleicher Größe läge beim Drei- bis Vierfachen.Seventy percent of the heat comes from a low temperature heat network on the Danish model, fed by large heat pumps drawing on river or waste water, as have been running in Mannheim since 2023 and in Esbjerg have supplied 25.000 households from seawater since the end of 2024, supplemented by solar thermal energy and a seasonal pit heat storage of around 300.000 cubic meters. In Denmark such storages cost from about 30 euros per cubic meter, that is summer heat for the winter at the price of a single family house per thousand households. The remaining 30 percent of the buildings, above all on the city edge, heat with decentralized heat pumps whose seasonal performance factors in new buildings lie at 4 and higher. Because all buildings are built to Efficiency House 40 standard, the heat demand stays manageable at around 210 gigawatt hours per year; for comparison: an unrefurbished old building stock of the same size would be three to four times as high.

Beim Wasser trennt NEULAND nach dem Vorbild der Hamburger Jenfelder Au drei Kreisläufe: Regenwasser bleibt sichtbar in der Landschaft und speist Grün und Grundwasser, Grauwasser aus Duschen und Waschmaschinen wird im Quartier aufbereitet und ersetzt bis zur Hälfte des Trinkwasserbedarfs für Spülung und Bewässerung, und aus dem Schwarzwasser wird in Vakuumsystemen Biogas gewonnen. Gebaut wird in Holz-Hybrid-Bauweise: Nach aktuellen Auswertungen liegen die reinen Bauwerkskosten des Holzbaus etwa 5 bis 10 Prozent über dem Massivbau, bezogen auf die Gesamtinvestition halbiert sich dieser Abstand, und in der seriellen Wiederholung von 52.000 Wohnungen schrumpft er weiter; die verbleibende Differenz ist der Preis dafür, dass die Stadt Kohlenstoff speichert statt ihn auszustoßen. Jedes Gebäude erhält einen digitalen Materialpass nach dem Vorbild von Madaster, damit es in hundert Jahren nicht als Abfall endet, sondern als Rohstofflager: Bau- und Abbruchabfälle sind heute mit rund 199 Millionen Tonnen im Jahr gut die Hälfte des deutschen Abfallaufkommens, und genau diese Zahl will NEULAND strukturell unmöglich machen.On water, following the model of Hamburg's Jenfelder Au, NEULAND separates three cycles: rainwater stays visible in the landscape and feeds greenery and groundwater, grey water from showers and washing machines is treated within the district and replaces up to half of the drinking water demand for flushing and irrigation, and from the black water biogas is recovered in vacuum systems. Building is in timber hybrid construction: according to current analyses the pure structural costs of timber construction lie about 5 to 10 percent above solid construction, in relation to the total investment this gap halves, and in the serial repetition of 52.000 dwellings it shrinks further; the remaining difference is the price for the city storing carbon instead of emitting it. Every building receives a digital material passport modelled on Madaster, so that in a hundred years it does not end as waste, but as a raw material store: construction and demolition waste today amounts, at around 199 million tonnes a year, to a good half of Germany's waste volume, and it is precisely this figure that NEULAND wants to make structurally impossible.

Einheitskosten: Aufdach-PV ca. 1.000 €/kWp, Freifläche ca. 800 €/kWp (Fraunhofer ISE 2024: 700 bis 1.600 €/kWp je nach Anlagentyp); Großspeicher ca. 350 €/kWh (Marktberichte 2025: 300 bis 400 €/kWh); Erdbeckenspeicher ca. 30 €/m³ (dänische Referenzprojekte). Getragen wird das System von einem Stadtwerk in Bürgerhand, das Überschüsse als Energie-Dividende ausschüttet.Unit costs: rooftop PV approx. 1.000 €/kWp, ground mounted approx. 800 €/kWp (Fraunhofer ISE 2024: 700 to 1.600 €/kWp depending on plant type); large storage approx. 350 €/kWh (2025 market reports: 300 to 400 €/kWh); pit heat storage approx. 30 €/m³ (Danish reference projects). The system is carried by a municipal utility in citizens' hands that distributes surpluses as an energy dividend.

11. Wohnen und Boden: die Wiener Lektion, konsequent angewandt11. Housing and land: the Vienna lesson, applied consistently

Kein Element entscheidet so sehr über den Charakter einer Stadt wie die Frage, wem der Boden gehört. NEULAND beantwortet sie am Anfang ein einziges Mal und dann nie wieder: Die Entwicklungsgesellschaft erwirbt sämtliche Flächen, bevor Baurecht entsteht, zu Preisen von Acker- und Konversionsland, so wie Ulm es seit 1890 praktiziert. Verkauft wird danach kein Quadratmeter mehr. Alle Baufelder werden im Erbbaurecht auf 100 Jahre vergeben, wie es Basel mit rund 700 Verträgen vormacht, und zwar nicht an den Höchstbietenden, sondern im Konzeptverfahren an den besten Entwurf, wie es Tübingen mit seinen Baugemeinschaften eingeübt hat. Damit ist Bodenspekulation nicht verboten, sondern gegenstandslos: Der Wertzuwachs, den die Allgemeinheit durch Tram, Schulen und Parks schafft, fließt als Erbbauzins dauerhaft an die Allgemeinheit zurück und finanziert genau diese Infrastruktur, nach dem Muster der HafenCity, deren öffentliche Investitionen weitgehend aus Grundstückserlösen gedeckt wurden.No element decides the character of a city as much as the question of who owns the land. NEULAND answers it once at the beginning and then never again: the development company acquires all the sites before building rights arise, at the prices of farmland and conversion land, just as Ulm has practised since 1890. After that not a single square meter is sold. All building plots are granted on a 100 year ground lease, as Basel demonstrates with around 700 contracts, and indeed not to the highest bidder but in a concept based procedure to the best design, as Tübingen has practised with its building cooperatives. With this, land speculation is not forbidden but pointless: the gain in value that the public creates through trams, schools and parks flows back permanently to the public as a ground lease charge and finances precisely this infrastructure, following the pattern of the HafenCity, whose public investments were largely covered out of land sale proceeds.

Auf diesem Boden entsteht ein Wohnungsmix nach Wiener Vorbild, wo rund die Hälfte der Bevölkerung im geförderten Segment wohnt und die Durchschnittsmiete mit 10,30 Euro je Quadratmeter fast halb so hoch ist wie in München mit 19,40 Euro. NEULAND übernimmt die Wiener Zwei-Drittel-Regel: Mindestens zwei Drittel der Wohnfläche sind dauerhaft preisgebunden oder gemeinwohlorientiert.On this land a housing mix arises on the Vienna model, where around half of the population lives in the subsidized segment and the average rent, at 10,30 euros per square meter, is almost half as high as in Munich at 19,40 euros. NEULAND adopts the Viennese two thirds rule: at least two thirds of the living space is permanently price controlled or oriented to the common good.

Ziel-Durchschnittsmiete der Stadt: rund 10,50 €/m² nettokalt. Die Segmente sind in jedem Block gemischt, nicht in getrennten Vierteln.Target average rent of the city: around 10,50 €/m² net cold. The segments are mixed within every block, not in separate districts.

Die Baukosten machen das möglich, nicht unmöglich: Der Median der Gestehungskosten im deutschen Geschosswohnungsbau lag Ende 2024 bei rund 4.470 Euro je Quadratmeter Wohnfläche einschließlich Grundstück. NEULAND streicht davon den Bodenpreis (Erbbaurecht statt Kauf) und senkt die Baukosten durch serielle Typenhäuser, die der GdW mit rund 3.200 Euro je Quadratmeter ohne beziehungsweise 4.200 Euro mit Grundstück beziffert. Bei vier Millionen Quadratmetern Wohnfläche ergibt das ein Wohnungsbauvolumen von rund 15 Milliarden Euro über 25 Jahre, getragen von Genossenschaften, der kommunalen Wohnungsgesellschaft und privaten Bauherren auf städtischem Boden. Wohnen bindet damit zwei Drittel der gesamten Investition, und genau so soll es sein: Eine Stadt ist zuerst ein Zuhause.Construction costs make this possible, not impossible: at the end of 2024 the median of production costs in German multi storey residential construction was around 4.470 euros per square meter of living space including land. NEULAND removes the land price from this (ground lease instead of purchase) and lowers construction costs through serial standard type houses, which the GdW puts at around 3.200 euros per square meter without land and 4.200 euros with land respectively. With four million square meters of living space this yields a residential construction volume of around 15 billion euros over 25 years, carried by cooperatives, the municipal housing company and private developers on municipal land. Housing thus ties up two thirds of the total investment, and that is exactly how it should be: a city is first of all a home.

12. Alltag: Arbeit, Bildung, Gesundheit, Gemeinschaft12. Everyday life: work, education, health, community

Eine Stadt, in der man nur wohnt, ist keine. NEULAND plant von Beginn an rund 40.000 Arbeitsplätze vor Ort: in den belebten Erdgeschossen, deren Läden, Praxen, Werkstätten und Cafés in den Zentren verpflichtend sind, in Handwerkshöfen und einem Gewerbegürtel für urbane Produktion, die zehn Prozent der Stadtfläche erhält, und in Coworking-Häusern in jedem Quartier, die Pendelwege durch Fußwege ersetzen. Die Erdgeschosszone ist dabei kein Nebenthema, sondern das Nervensystem der Stadt: Wo sie stirbt, stirbt die Straße, deshalb werden Erdgeschossflächen in den Zentren zu gestaffelten Mieten vergeben und an Vereine und Initiativen auch gegen Programm statt Geld.A city in which one only lives is not one. From the beginning NEULAND plans around 40.000 jobs on site: in the lively ground floors, whose shops, practices, workshops and cafés are compulsory in the centers, in craft yards and a commercial belt for urban production, which receives ten percent of the city area, and in coworking houses in every district, which replace commuting with walking. The ground floor zone is not a side issue here, but the nervous system of the city: where it dies, the street dies, which is why ground floor spaces in the centers are let at staggered rents and to associations and initiatives also in exchange for program rather than money.

Jedes Quartier besitzt vier öffentliche Anker: eine Schule, die nachmittags Stadtteilhaus ist, eine Bibliothek als warmes Wohnzimmer ohne Konsumzwang, ein Bad und einen Markt. Diese dritten Orte sind die eigentliche Sozialpolitik der Stadt, denn Einsamkeit ist zuerst ein Infrastrukturproblem und dann erst ein persönliches. Gesundheit ist entsprechend als Prävention gebaut: Die Stadt, in der man ohnehin geht, radelt, Treppen steigt und Nachbarn trifft, ist das wirksamste Medikament, das die Kommune verschreiben kann; dazu kommen Quartiersgesundheitszentren für den Alltag und ein Klinikum für den Ernstfall. Und weil Zeit der ehrlichste Wohlstandsindikator ist, gilt für Kitas, Grundschulen und Nahversorgung dieselbe Regel wie für die Tram: fußläufig oder falsch geplant.Every district has four public anchors: a school that becomes a community house in the afternoons, a library as a warm living room without any obligation to consume, a swimming bath and a market. These third places are the real social policy of the city, for loneliness is first an infrastructure problem and only then a personal one. Health is accordingly built as prevention: the city in which one walks, cycles, climbs stairs and meets neighbors anyway is the most effective medicine the municipality can prescribe; added to this are district health centers for everyday needs and a hospital for the serious case. And because time is the most honest indicator of prosperity, the same rule applies to nurseries, primary schools and local supply as to the tram: within walking distance, or wrongly planned.

13. Wie NEULAND sich regiert13. How NEULAND governs itself

Die Stadt wird von einem gewählten Rat geführt, aber sie leistet sich zwei Ergänzungen, die aus Teil I folgen. Erstens einen permanenten gelosten Bürgerrat nach dem Vorbild Ostbelgiens: Er setzt Themen, berät die Zumutungsfragen, vor denen gewählte Politik zurückschreckt, und der Rat muss seine Empfehlungen öffentlich begründet annehmen oder ablehnen. Zweitens einen Zukunftsrat, der jede schwer umkehrbare Entscheidung, Flächenversiegelung, Verkauf von Gemeingütern, langfristige Verträge, prüfen und mit aufschiebendem Veto versehen kann. Dazu kommt radikale Offenheit der Verwaltung: der Haushalt maschinenlesbar, jede Baufeldvergabe mit veröffentlichter Begründung, jeder Algorithmus der Verwaltung einsehbar, und im Gegenzug strikte Datensparsamkeit gegenüber den Bürgerinnen und Bürgern; die smarte Stadt misst ihre Netze, nicht ihre Menschen.The city is led by an elected council, but it maintains two additions that follow from Part I. First, a permanent citizens' council chosen by lot, on the model of East Belgium: it sets topics, deliberates the hard demands from which elected politics shrinks, and the council must accept or reject its recommendations with public reasons. Second, a future council that can review every hard to reverse decision, land sealing, sale of common goods, long term contracts, and attach a suspensive veto to it. Added to this is radical openness of the administration: the budget machine readable, every plot allocation with published reasons, every algorithm of the administration inspectable, and in return strict data minimization toward the citizens; the smart city measures its networks, not its people.

Gesteuert wird nach einem jährlichen Wohlstandsbericht im Geist des Amsterdamer Donut-Modells und des neuseeländischen Wellbeing Budget: ein Dutzend Kennzahlen, öffentlich und unbequem, darunter der Anteil der Achtjährigen, die allein zur Schule gehen, die Miete im Verhältnis zum Einkommen, die Zahl der Bäume, die Quadratmeter dritter Orte je Einwohner, die mittlere Alltagswegezeit und die CO2-Bilanz. Das Bruttostadtprodukt wird mitgeführt, aber es entscheidet nichts allein.Steering follows an annual prosperity report in the spirit of the Amsterdam doughnut model and the New Zealand wellbeing budget: a dozen indicators, public and uncomfortable, among them the share of eight year olds who walk to school alone, rent in relation to income, the number of trees, the square meters of third places per resident, the average everyday travel time and the CO2 balance. The gross city product is carried along, but it decides nothing on its own.

14. Geld und Phasen: was es kostet und wie es sich trägt14. Money and phases: what it costs and how it pays for itself

Die Gesamtinvestition von rund 23 Milliarden Euro über 25 Jahre klingt gewaltig und ist es nicht: Sie entspricht rund 230.000 Euro je Einwohner, also ziemlich genau der Größenordnung, die sich aus den realen Projekten HafenCity und Aspern ableiten lässt, und sie verteilt sich auf 25 Jahre und viele Schultern. Knapp eine Milliarde pro Jahr, davon der weitaus größte Teil privates, genossenschaftliches und förderbankfinanziertes Kapital im Hochbau. Zum Vergleich der Gegenentwurf: Die erste Phase von NEOM ist mit 370 Milliarden Dollar für erhoffte 300.000 Bewohner angesetzt, mehr als das Fünffache je Einwohner, ohne dass bisher eine funktionierende Straße daraus geworden wäre.The total investment of around 23 billion euros over 25 years sounds enormous and is not: it corresponds to around 230.000 euros per resident, that is fairly precisely the order of magnitude that can be derived from the real projects HafenCity and Aspern, and it is spread over 25 years and many shoulders. Just under a billion a year, of which by far the largest part is private, cooperative and development bank financed capital in building construction. For comparison, the counter design: the first phase of NEOM is estimated at 370 billion dollars for a hoped for 300.000 residents, more than five times as much per resident, without a single functioning street having come of it so far.

Der öffentliche Anteil von rund 5,5 Milliarden Euro ist dabei kein verlorener Zuschuss, sondern durch den Boden gedeckt: Die Erbbauzinsen der 400 Hektar Baufelder und des Gewerbelands ergeben nach Entwicklung dauerhaft einen zweistelligen bis niedrigen dreistelligen Millionenbetrag pro Jahr, dazu kommen Bundes- und Landesförderungen für Tram, Wohnen und Wärme sowie die Grundstückslogik der HafenCity als erprobtes Muster. Anders gesagt: Die Allgemeinheit verauslagt die Stadt und besitzt danach etwas, das Rendite in Form von Mieten, Bodenerträgen und gesparten Folgekosten abwirft, für immer.The public share of around 5,5 billion euros is not a lost subsidy, but covered by the land: after development, the ground lease charges of the 400 hectares of building plots and the commercial land yield a permanent double digit to low triple digit million amount per year, added to which are federal and state subsidies for tram, housing and heat as well as the land logic of the HafenCity as a proven pattern. Put differently: the public advances the city and afterward owns something that yields a return in the form of rents, land revenues and saved follow up costs, forever.

Eiserne Regel aller Phasen, gelernt aus Aspern: Tram, Schule und Park sind vor dem Erstbezug in Betrieb, nicht danach.Iron rule of all phases, learned from Aspern: tram, school and park are in operation before first occupancy, not after.

Die ehrliche Risikoliste gehört dazu: Eine Zinswende kann Etappen strecken, eine schwache Nachfrage das Tempo drosseln, ein Politikwechsel die Trägerschaft gefährden. Die Antworten sind eingebaut: kleine Etappen statt großem Rad, Vorvermarktung an Genossenschaften vor Baubeginn, Bundesförderung früh sichern, und ein Bodenbestand, der auch bei Verzögerung nichts an Wert verliert. Das größte Risiko wäre ohnehin ein anderes: gar nicht anzufangen und weitere 25 Jahre Wohnungsnot, Stau und Sanierungsstau zu bezahlen. Auch Nichtstun hat eine Rechnung, sie wird nur nie präsentiert.The honest list of risks belongs here too: a turn in interest rates can stretch stages, weak demand can throttle the pace, a change of politics can endanger the sponsorship. The answers are built in: small stages instead of one big move, pre marketing to cooperatives before construction begins, securing federal funding early, and a stock of land that loses no value even in the event of delay. The greatest risk would in any case be a different one: not to begin at all and to pay for another 25 years of housing shortage, congestion and a backlog of renovation. Doing nothing also has a bill, it is just never presented.

15. Was jede bestehende Stadt morgen übernehmen kann15. What every existing city could adopt tomorrow

NEULAND ist ein Maßstab, kein Sonderfall, und fast alles daran ist ohne neue Stadt zu haben. Eine Kommune kann morgen beschließen, Boden nur noch zu kaufen und nie mehr zu verkaufen, und Baurecht erst nach Ankauf zu schaffen; Ulm tut das seit 1890. Sie kann Baufelder im Konzeptverfahren an Genossenschaften vergeben und eine Zwei-Drittel-Regel für geförderten Wohnraum einführen; Wien führt vor, was das über Jahrzehnte bewirkt. Sie kann einen Superblock mit Farbe, Pflanzkübeln und einem Verkehrsversuch beginnen, Schulstraßen einrichten, Stellplatzschlüssel senken und die frei werdenden Flächen bepflanzen; Barcelona und Paris liefern die Messwerte dafür. Sie kann ihre Wärmeplanung auf Großwärmepumpen und Speicher ausrichten, ihre Dächer systematisch mit Photovoltaik belegen und ein Bürger-Stadtwerk gründen; Dänemark und ein Allgäuer Dorf zeigen, dass das trägt. Und sie kann einen gelosten Bürgerrat einberufen, einen jährlichen Wohlstandsbericht veröffentlichen und Instandhaltung wie Schuldendienst budgetieren, alles ohne einen einzigen Neubau.NEULAND is a benchmark, not a special case, and almost everything about it can be had without a new city. A municipality can decide tomorrow to only buy land and never sell it again, and to create building rights only after purchase; Ulm has done that since 1890. It can allocate building plots to cooperatives in a concept based procedure and introduce a two thirds rule for subsidized housing; Vienna shows what that achieves over decades. It can begin a superblock with paint, planters and a traffic trial, set up school streets, lower parking ratios and plant up the freed spaces; Barcelona and Paris supply the measurements for it. It can align its heat planning with large heat pumps and storage, cover its roofs systematically with photovoltaics and found a citizens' municipal utility; Denmark and an Allgäu village show that this holds. And it can convene a citizens' council chosen by lot, publish an annual prosperity report and budget maintenance like debt service, all without a single new building.

Die Modellstadt beweist nur, dass die Teile zusammenpassen. Der Anfang liegt nicht auf der grünen Wiese. Er liegt in der nächsten Ratssitzung.The model city only proves that the parts fit together. The beginning does not lie on the green field. It lies in the next council meeting.

AnhangAppendix

A. Annahmen der ModellrechnungA. Assumptions of the model calculation

Die Modellrechnung in Teil II verknüpft belegte Einheitswerte aus realen Projekten (Quellen in Anhang B) mit offen ausgewiesenen Setzungen. Alle Ergebnisse sind auf sinnvolle Größenordnungen gerundet. Wo Quellen Spannen nennen, wurde ein mittlerer Wert gewählt. Die wichtigsten Annahmen:The model calculation in Part II links documented unit values from real projects (sources in Appendix B) with openly stated assumptions. All results are rounded to sensible orders of magnitude. Where sources give ranges, a middle value was chosen. The most important assumptions:

Zwei Grenzen der Rechnung seien ausdrücklich genannt. Erstens ist die Strombilanz eine Jahresbilanz: Sie zeigt, dass die Stadt übers Jahr mehr erzeugt als sie verbraucht, ersetzt aber keine Netz- und Winterlastsimulation; dafür stehen Batteriespeicher, Windanteil, Wärmespeicher und der Verbund im Konzept. Zweitens sind Investitionssummen Planungsgrößen auf Preisbasis 2024 bis 2026; reale Projekte streuen erfahrungsgemäß nach oben, weshalb Reserve und Etappierung fest eingeplant sind.Two limits of the calculation should be named explicitly. First, the electricity balance is an annual balance: it shows that the city generates more over the year than it consumes, but does not replace a grid and winter load simulation; for that, battery storage, the wind share, heat storage and the interconnected grid stand ready in the concept. Second, investment sums are planning figures on a price basis of 2024 to 2026; real projects, as experience shows, scatter upward, which is why reserve and staging are firmly planned in.

B. QuellenB. Sources

Alle Internetquellen wurden im Juli 2026 abgerufen. Die Gliederung folgt den Themen des Dokuments.All internet sources were accessed in July 2026. The structure follows the topics of the document.

Städtebau, Dichte und MobilitätUrban planning, density and mobility

Stadt Wien: Wien in Zahlen 2024.City of Vienna: Vienna in Figures 2024. https://www.wien.gv.at/statistik/pdf/wieninzahlen-2024.pdf

klimastadtraum.de: Stadtbeispiel Freiburg, Modal Split 2023.klimastadtraum.de: City example Freiburg, modal split 2023. https://klimastadtraum.de/stadtbeispiel/freiburg/

Wikipedia: Vauban (Freiburg im Breisgau), Einwohner und Fläche.Wikipedia: Vauban (Freiburg im Breisgau), residents and area. https://de.wikipedia.org/wiki/Vauban_(Freiburg_im_Breisgau)

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